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创新实践“住总武清模式” 为京津冀协同发展助力献计

  • 发布时间:|  2016-04-05
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文/王宏  刘桂宏

      近年来,北京住总集团立足京内,以京津冀地区的新型城镇化为核心,谋求外延式增量发展,房地产板块率先进入天津市场实施品牌扩张并取得重要突破。特别是在天津武清地区深耕六年,滚动投资90亿元,累计完成了180万平方米13000套还迁房及配套建设交用,解决了35000余名当地居民安居乐业问题,集团公司实现112亿元的集群收入,拉动了武清区政府27亿元税收。当地的城市面貌日新月异,城市功能日趋完善,生活环境更加宜居,社会发展和谐稳定,助力武清成为“京津发展轴”上的一颗明珠,形成了“政企联合、市场运作、风险共担、互惠共赢”的“住总武清模式”。如今已先后在北京市密云区十里堡镇、天津市北辰区小淀镇、天津市宝坻区旧城改造等项目实现了模式升级复制,这其中的主要经验做法饱含了住总人的不懈奋斗和深入思考。

      一、加强顶层设计,布局天津市场

      武清区是京津冀三省市的交汇点,是国家“京津冀一体化”战略的重要核心区和桥头堡,2008年以后,武清人均GDP增幅年均保持15%以上。然而武清城市核心区尚存大量危旧棚户区,当地人民与政府迫切希望尽快改善居住环境。当地政府希望提高城市建设运营水平,苦于缺乏专业团队和专业经验、缺少旧城改造的融资平台。与此同时,国内的房地产市场发展过热,一线城市“地王”频现,传统地产建筑企业通过旧有的“拿地—建楼—销售”来获得超额利润的商业模式,必将无法持续。土地综合开发的商业模式,由于其项目占地广、涵盖产品全、开发周期长等特点,则成为地产建筑企业摆脱旧有模式的束缚,推动企业转型升级的必然选择。国有企业也肩负着政治责任、社会责任。经过慎重调研,北京住总集团与武清区政府达成共识,积极实践土地综合开发,探索新型城镇化发展路径。

      二、实现优势互补,政企互信合作

      北京住总集团公司与天津市武清区政府以“优势互补、互信双赢”为基础,建立了紧密互信的政企合作关系,采取“政府主导,街道实施、群众自愿、市场运作”的总体思路,按照“政企联合、市场运作、风险共担、互惠共赢”的开发模式,政企双方各施所长,各负其责,优势互补,形成合力。

      2009年7月,天津武清区人民政府与北京住总集团有限责任公司签订了合作协议,双方共同出资组建了天津京城投资开发有限公司(简称京城公司),以承接天津武清区杨村街道危旧棚户区开发改造。当地政府专门成立了武清区旧城改造指挥部,负责协调基础设施、规划报批、土地征转、养老保险保障等工作,并在土地供应、投融资建设等方面给予了政策的大力支持。作为项目实施主体的京城公司,负责规划、设计、拆迁补偿审核、还迁房及配套设施建设、土地整治及移交、市场运营等工作。先后利用棚户区、政策性保障房等国家及地方相关优惠政策,依托住总集团的全产业链优势,充分整合资源,利用开发、设计、监理、建安、物资、物流、物业协同及聚合能力,在杨村旧城改造项目中实践总承包管理模式,对投资、进度、质量、合同关系、组织协调等方面进行整体把控,确保建设质量稳定,责任可追溯,有效降低了市场交易成本及风险。

      三、发挥产业链优势,全程精细化管理

      北京住总一直秉承“建房人想着住房人”的文化理念,在项目建设过程中,发挥了北京住总集团一体化优势,变个体优势为整体优势。开发建设的全产业链实现了企业纵向一体化发展,实现了规划设计、建安施工、施工监理、物资采购、物业服务等环节的全过程管理,而且均有集团各个二级单位参与,不但降低了交易成本和交易风险,而且保证了工程质量的稳定性和可追溯性。经过市场检验证明,在阳光透明的体制监督下,武清土地综合开发的全部工程项目,通过北京住总集团的大宗物资招标采购系统,实行了集中招标采购,既保证了过程符合法定程序,也保证了大宗物资品质和价格的统一稳定。

      在建安施工上,通过公开招标施工企业,集团内部施工企业的优势明显,其他施工企业参与建设的,也均纳入北京住总集团总包管理,借助“总承包管理” 对所有分包单位进行管理及组织协调,拓宽了建设单位的管理宽度,提升项目管理水平。在六年来所建成的12个小区13000套住房均实现了质量缺陷“零投诉”,住总房也成为当地还迁建设质量的标杆。

      京城公司作为项目实施主体单位,以项目管理为平台,以项目首席作为总指挥,构建了扁平化管理组织架构实现,应用于工程建设管理(首席工程师)、营销管理(项目负责人)、规划设计、合同管理等多方面。在人才培养与使用上,强调“不唯考核论,容忍不懈怠的失败”,用人导向强调五湖四海,使得短短六年间,京城公司成为住总集团人才的聚集地。

      三、着力创新驱动,实现多方共赢

      “住总武清模式”实现了政府社会责任与企业经济利益的高效契合。对于政府而言,企业利用自身专业优势,做好土地综合开发区域的规划,提升区域未来发展价值,而不仅仅作为融资平台;以人的城镇化为核心,通过土地综合开发,以货币补偿、建造回迁楼方式将农民还迁上楼,改变居住状况,实现居民的安居梦;通过补缴社保转换身份的方式,来实现农民市民化;以整合资源为手段,为区域引入优质产业,推动区域经济社会发展,创造就业机会,带动产城融合,推动区域经济社会不断发展。住总集团发挥一体化优势,实现规划设计、建安施工、施工监理、物资采购和物业服务等环节的全过程管理,保证了工程质量的稳定性;在城市运营过程中,从单纯的土地整理、住宅开发销售发展到集居住、商业、生活服务、旅游休闲、产业发展等为一体的城市投资建设运营服务商。在助力武清区政府实现城市综合功能提升的同时,也提升了企业持续发展的核心竞争力。

      过程有艰辛、结果都满意是“住总武清模式”的生动写照。经过六年的成功运作,在天津武清,城市、居民和企业在京津冀协同发展的国家战略大棋局中,实现了共赢。武清区的城市面貌发生翻天覆地变化,城市功能更加完善,居住环境更加适宜,促进了社会稳定和谐,使政府形象得到了大大提升。“要住就住北京住总的房”是老百姓分房入住的诉求,在当地有口皆碑。北京住总集团在此过程中,获得了政企合作的宝贵经验,探索出政企合作互利共赢的合作模式;实践了总承包管理模式,在投资、进度、质量、合同关系、组织协调等方面形成整体把控;带动了产业集群发展,在“十二五”期间实现了企业转型发展、转轨发展和可持续发展;培养了一批骨干力量,为北京住总集团公司参与京津区域其他地方的城镇化综合建设运营,积累了经验,奠定了管理基础。在实现企业经济效益的同时,探索走出一条使各方利益实现协调统一、多方共赢的可持续城镇化发展道路。

      四、发挥引领作用,聚焦协同发展

      推动京津冀协同发展,是党中央、国务院在新的历史条件下作出的重大决策部署,是一个重大国家战略。北京住总集团一方面立足京津冀区域整体功能定位和“一核、双城、三轴、四区、多节点”空间格局,主动融入北京“四个中心”功能定位,成立了京津冀7个区域建设指挥部,立足长远发展,聚合企业全产业链优势,密切关注京津冀地区产业升级转移整体思路,奔赴京津冀协同发展的最前线。另一方面总结“住总武清模式”所带来的新型城镇化建设的成功经验,发挥其示范引领作用,并在京津地区加以复制推广。

      住总集团于2012年2月,与天津市北辰区政府签订了《天津市北辰区小淀镇示范小城镇项目合作协议书》。随后,取得天津市北辰区小淀镇“示范小城镇”项目的开发建设权。该项目位于天津商务区东扩区内,占地7500余亩,涉及四个自然村。项目区位更好,价位更高、政策更优。在京津冀协同发展的带动下,地处天津市北部新区核心区域的北辰项目,也将借京津冀协同发展的东风顺利推进。

      2015年7月,住总集团与天津宝坻区政府就合作开发宝坻新城城中村旧城改造项目,签订了合作协议。项目位于天津市宝坻区新城,总占地约16000亩。项目采用PPP模式,利用棚户区政策,可整治出让净地约7500亩。“‘十二五’看武清,‘十三五’看宝坻”是天津市领导的共识,是住总集团京津冀协同发展布局中继武清区、北辰区之后的重要一环。

      北京住总集团立足北京,积极推进首都“四个中心”建设,以棚户区和旧城改造为突破口,为有序疏解北京非首都功能服务。目前北京住总集团已参与北京市石景山区、密云区两个棚户区改造项目,下一步将全面深化与各区的政企合作。

      五、结合“十三五”规划,主动寻求机遇

      在京津冀协同发展的大背景下,“十三五”时期,住总集团主动适应新常态,积极寻求新机遇,创新发展新模式。确立了“十三五”发展思路:坚持立足京津冀,布局全中国,拓展丝路经济带,致力于建设绿色宜居城市空间,提升建筑产品生命周期服务价值,成为国内知名、具备国际竞争力的城市投资建设运营服务商。2015年,在首都“四个中心”城市定位下,突破传统建设开发的路径依赖,大力拓展政府和社会资本合作的PPP模式项目,与多家单位签订了战略合作协议签约,在设计施工一体化、工程研发、土地整治、城市综合规划、新城镇房屋及基础配套设施建设、能源管理、污水处理、再生水利用、水环境综合治理等多个领域展开深度合作。积极迎接互联网+的挑战,学习领会互联网思维,直面客户需求:开发完成并上线运行了面向住总物业所服务小区的住总惠民APP;开发完成并上线测试面向技术工人资源整合利用的APP。与北京市文投集团合作,推进北京市朝阳十里堡、怀柔梦想山文化创意项目。

      京津冀协同发展,是党中央、国务院在新的历史条件下作出的重大决策部署,是一项意义重大而深远的国家战略。作为大型国有企业,住总集团将坚定不移地贯彻落实《京津冀协同发展规划纲要》,在国家战略大背景下积极解放思想、抢抓机遇、深化改革,加速企业转型升级,为京津冀协同发展贡献力量!